Depuis le 15 février 2025, chaque euro d'amortissement déduit augmente d'autant la plus-value imposable du loueur en meublé non professionnel.
Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition d'un logement loué en meublé est minoré des amortissements admis en déduction [1][2]. La plus-value augmente du même montant. Elle reste taxée comme celle d'un particulier : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention [2].
L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a complété l'article 150 VB du code général des impôts. Son III prévoit que le prix d'acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction au titre de l'article 39 C [1]. La règle vise les cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la loi, soit depuis le 15 février 2025 [1][2].
La date d'achat ne compte pas. Un logement acheté il y a quinze ans et vendu aujourd'hui est concerné pour tous les amortissements déduits pendant la location.
Trois précisions découlent du texte [1] :
La plus-value d'un loueur en meublé non professionnel reste une plus-value immobilière de particulier [2].
Julien a acheté un studio 160 000 €, avec 12 000 € de frais réels. Il l'a loué meublé au régime réel et a déduit 30 000 € d'amortissements sur le logement. Il le revend 195 000 € après douze ans de détention. Après douze ans, l'abattement est de 7 x 6 % = 42 % pour l'impôt et de 7 x 1,65 % = 11,55 % pour les prélèvements sociaux [2].
| Étape | Avant la réforme | Depuis le 15/02/2025 |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition retenu | 172 000 € | 142 000 € |
| Plus-value brute | 23 000 € | 53 000 € |
| Base impôt (abattement 42 %) | 13 340 € | 30 740 € |
| Impôt à 19 % | 2 534,60 € | 5 840,60 € |
| Base prélèvements (abattement 11,55 %) | 20 343,50 € | 46 878,50 € |
| Prélèvements à 17,2 % | 3 499,08 € | 8 063,10 € |
| Total dû à la vente | 6 033,68 € | 13 903,70 € |
Les 30 000 € déduits se retrouvent en totalité dans la plus-value brute. Après abattements, ils coûtent à Julien 7 870,02 € de plus à la vente. Sa base imposable reste sous 50 000 € : pas de surtaxe.
Si Julien avait déduit 60 000 €, sa plus-value brute serait de 83 000 € et sa base imposable de 48 140 €. Le seuil de la surtaxe, appliquée au-delà de 50 000 € de plus-value imposable [3], serait alors proche. C'est l'effet secondaire de la réforme : elle rapproche de ce seuil des vendeurs qui en étaient loin.
Le piège : les amortissements reportés ne sont pas réintégrés. L'amortissement ne peut pas créer de déficit ; la part qui dépasse le loyer net est reportée. Le texte ne vise que les amortissements « admis en déduction » [1]. Gardez vos liasses fiscales et le tableau des amortissements : c'est la seule façon de distinguer, au moment de la vente, ce qui a été déduit de ce qui a été seulement reporté.
La réforme ne supprime pas l'intérêt de l'amortissement. Pendant la location, il réduit le bénéfice imposable chaque année. À la vente, la plus-value profite encore des abattements pour durée de détention, et l'impôt sur le revenu disparaît après vingt-deux ans [2]. La comparaison se fait donc sur toute la durée de détention, loyers et revente ensemble, et non sur la seule année de la vente.
Le calcul exact revient au notaire, qui déclare et paie l'impôt au moment de la cession. Demandez-lui de vérifier la ventilation entre logement et mobilier, et l'application des forfaits lorsque des frais ou des travaux ont eux-mêmes été amortis.
Le guide
Le guide suit trois propriétaires de l'achat à la revente : choix micro-BIC ou réel, tableau d'amortissement, plus-value avant et après réforme, meublés de tourisme et obligations déclaratives.
Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, quelle que soit la date d'achat du logement [1][2].
Non. La minoration ne vise que les amortissements admis en déduction ; au micro-BIC, aucun amortissement n'est déduit [1].
19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux après abattements, plus une surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable [2][3].
Chiffres vérifiés sur ces sources le 29/10/2026.